„Lakjunk bérlakásokban is, ha lehetséges” – Tas Krisztián szerint újra kell gondolni a magyar lakhatási modellt
A Pirkadat szeptember 30-i adásában M. Kende Péter Tas Krisztiánnal, a Településfejlesztési Szövetség képviselőjével beszélgetett a magyar lakhatási válság történeti okairól, a rendszerváltás utáni lakásprivatizáció következményeiről és arról, milyen bérlakásrendszer jelenthetne kiutat. A szakember szerint a mai problémák megértéséhez vissza kell nyúlni a korábbi bérházmodellhez, és olyan új konstrukciókat kell kipróbálni, amelyek már a tervezőasztalon is bérlakásként születnek meg.
A bérház egykor működő társadalmi modell volt
Tas Krisztián szerint érdemes felidézni azt az időszakot, amikor a bérház Magyarországon még nem hordozott negatív jelentést. A történelmi budapesti bérházakban különböző jövedelmi helyzetű emberek éltek egymás mellett: a háziúr nagyobb utcai lakása mellett kisebb polgári lakások és szerényebb munkáslakások is helyet kaptak ugyanabban az épületben.
Ezt társadalmilag működőképesebb modellnek tartja annál, mint amikor egy-egy városrészben kizárólag szociális lakásokat koncentrálnak. Az ilyen tömbök könnyen szegregációs spirálba kerülhetnek, miközben a másik véglet, a dzsentrifikáció ugyanúgy kiszoríthatja azokat, akik nem tudják megfizetni egy felkapott környék áraira emelkedő lakhatási költségeket.
A rendszerváltáskor a felújítási adósságot is privatizálták
A mai helyzet egyik fontos gyökerét a rendszerváltás utáni lakásprivatizációban látja. Az állami és tanácsi lakásállományt az IKV-rendszer évtizedeken át alulfinanszírozott módon tartotta fenn, ezért az épületek jelentős része komoly felújítási lemaradással került az új tulajdonosokhoz.
Tas egy egyszerű számítással érzékeltette a problémát: ha az ingatlanok éves értékének nagyjából két százalékát kellene állagmegóvásra fordítani, akkor a korabeli rendszer ettől messze elmaradt. Így a lakásokat megvásárló emberek sok esetben nemcsak tulajdont, hanem több évtizednyi elmaradt karbantartás terhét is megörökölték.
A társasházi rendszer ebből olyan jogi konstrukcióvá vált, amelyet Tas „jogi Frankensteinnek” nevezett. A társasház egyszerre rendelkezik bizonyos önálló jogképességgel, miközben számos kérdésben a tulajdonosok egyéni érdekei határozzák meg a működését. A társasházi szabályozás átfogó reformja pedig kormányoktól függetlenül rendre elakad.
Üres lakásból sok van, megfizethetőből mégis kevés
A magyar lakhatási helyzet egyik ellentmondása, hogy nagy számban vannak üres lakások, miközben a megfizethető lakhatás hiánya egyre súlyosabb. Tas szerint ezt nem lehet pusztán a lakásszámokból megérteni.
Az üres ingatlanok szétszórtan helyezkednek el, különböző társasházakban és eltérő állapotban. Egy ilyen széttagolt lakásportfólió fenntartása, karbantartása, gondnoki ellátása és bérlőkezelése sokkal drágább, mint egy kifejezetten bérlakások számára megépített tömbé. Ha száz lakás száz különböző épületben található, annak üzemeltetése teljesen más költségszintet jelent, mint amikor ugyanaz a száz lakás egyetlen szervezetileg egységes házban működik.
Már a tervezőasztalon el kell dönteni, hogy bérház épül
Tas Krisztián ezért pilotprojektekben próbálna ki Magyarországon olyan nemzetközi konstrukciókat, amelyek állami, önkormányzati és piaci szereplők együttműködésével hoznának létre új bérházakat.
A kulcs szerinte az, hogy ezek az épületek már a tervezés pillanatától bérházként készüljenek. Egy eladásra épített lakópark esetében a beruházó célja a lehető legmagasabb értékesítési ár elérése, majd a projekt lezárása. Egy hosszú távon működtetendő bérháznál ezzel szemben az üzemeltetés költsége már a tervezés központi szempontja.
A takarítás, a karbantartás, a számlázás, a műszaki háttér és a bérlők kezelése egy kézben koncentrálható, így a méretgazdaságosság végül alacsonyabb bérleti díjban jelenhet meg. „Ettől lesz megfizethető” – fogalmazott.
Az új építésekből is túl kevés van
A problémát tovább mélyíti, hogy az elmúlt évtizedekben nem épült elegendő új lakás ahhoz, hogy pótolja a gazdaságosan már nem felújítható vagy megszűnő állományt. Emiatt egyszerre jelentkezik kínálati szűkösség, magas bérleti díj és rosszul kihasznált üres lakásállomány.
Tas hangsúlyozta, hogy nincs egyetlen ok vagy egyetlen gyors megoldás. A lakhatási válság több tényező együttállásából alakult ki, ezért olyan rendszert kell létrehozni, amelyben az építés, a finanszírozás, az üzemeltetés és a társadalmi szempontok is összeérnek.
M. Kende Péter a beszélgetés végén azt vetette fel, hogy már egy kedvezményes állami hitelkonstrukció is elindíthatna önkormányzati bérlakás-fejlesztéseket. A téma következő részében működő hazai és külföldi példákon keresztül szeretnék konkretizálni, milyen modelleknek lehet valódi esélyük Magyarországon.
A tartalmi összefoglaló mesterséges intelligencia felhasználásával készült.
